מדריך משכנתא

מדריך משכנתא מקוצר

משכנתא - תרשים

מה זה משכנתא? ומה הקשר בין משכנתא לבין הלוואה, לבין מסלול משכנתא ולבין תמהיל משכנתא?

בתרשים הבא במדריך משכנתא, ניתן למצוא הסבר ויזואלי לתיאור הקשר בין המושגים שאולי שמעתם, אך לא ידעתם היכן לשבץ אותם בפאזל המשכנתאות. מושגים כמו: מסלול משכנתא, תמהיל משכנתא, הלוואה וכד':

מה זה משכנתא? מדריך משכנתא

.

מונחים במשכנתאות

להלן סדרה של מונחים בתחום המשכנתאות שיוכלו לסייע לכם גם במהלך שימוש בסימולטור משכנתאות.

המונחים מסודרים לפי שלוש קטגוריות: א. כללי, ב. שיטות החזר, ג. עמלות פרעון מוקדם.

לנוחיותכם, תוכלו להשתמש גם בתיבת החיפוש:

מונחים 
הערה: הגדרות למונחים שלעיל אינן הגדרות המצוטטות ממקורות רשמיים (כגון בנק ישראל), אלא הסברים בסיסיים שנועדו לפשטות ההבנה.
א. כללי
הלוואההסכם בין שני צדדים בו צד א' (המלווה) מעמיד לרשות צד ב' (הלווה) סכום כסף לשימוש זמני עם תנאים ותאריכי פרעון מוסכמים וידועים מראש.
משכנתאכל הלוואה שניתנת כנגד שיעבוד נכס למגורים, המשמש כביטחון במקרה של אי עמידה בהסכם ההלוואה מצד הלווה.
הלוואה בנקאיתכל הלוואה שבו מקור הכספים להלוואה הנם ממקורות עצמיים של מוסד פיננסי.
הלוואת זכאותהלוואות לרכישת נכס למגורים שבהן מקור הכספים להלוואה הנם ממקורות המדינה.
מענק זכאותהלוואות מכספי המדינה אשר מוסכם בין ההצדדים שהן ללא החזר מצד הלווה, אלא בהתקיים תנאים מסוימים (בד"כ מכירת הנכס ללא רכישה של אחר בפרק זמן נתון).
הלוואת גישורהלוואה המגשרת בין התקופה הנוכחית לבין תקופה עתידית בה ללווה צפוי להשתחרר סכום כסף שאינו נזיל היום, אשר באמצעותו יפרע את ההלוואה.
משכנתא למטרה כלליתכל הלוואה שניתנת כנגד שיעבוד נכס למגורים אך שלא למטרת רכישת נכס למגורים, אלא למטרה כללית אחרת (מלבד למטרת עסק).
קרן הלוואהסכום הבלתי נפרע מסך סכום ההלוואה המקורי.
הון עצמיהחלק מסכום הרכישה של נכס למגורים אשר מקורו הוא ממקורות עצמיים של הלווה.
אחוז מימוןאחוז מסך סכום הרכישה / שווי הנכס (בהתאם למטרת משכנתא) הממומן באמצעות משכנתא.
ריביתמחיר הכסף (ההלוואה) הנקבע לתקופת זמן מסוימת - בד"כ לשנה.
ריבית קבועהריבית אשר שיעורה אינה משתנה לאורך כל תקופת הסכם ההלוואה בין הצדדים.
ריבית משתנהריבית אשר שיעורה משתנה לאורך תקופת ההלוואה, בשיעור לפי בסיס מוסכם ובתדירות מוסכמת בין הצדדים.
ריבית ממוצעתהריבית הממוצעת במשכנתאות בחלוקה לפי טווחי תקופות משכנתא שונות. ריביות אלו מתפרסמות פעם בחודש ע"י בנק ישראל, כאשר קיימת הפרדה בין משכנתאות לא צמודות לבין משכנתאות צמודות למדד.
עוגן מושג המשמש את הבנקים לקביעת הריבית הבסיסית בחלק מהלוואות בריבית משתנה. העוגן חייב להיות בסיס אובייקטיבי חיצוני אשר לבנק אין השפעה ישירה על שיעורו. (כגון: ריבית ממוצעת במשכנתאות, תשואת אג"ח מסוג מסוים וכד').
פרייםריבית בסיסית במשק שנקבעת ע"י בנק ישראל (הנקראת ריבית בנק ישראל) בתוספת של 1.5%.
אג"חאגרת חוב - נייר המונפק ע"י גוף מסוים (הלווה) המקנה למחזיק בו ע"י רכישתו את הזכות להיות בעל החוב (המלווה). אג"ח משמש כמכשיר לגיוס הלוואות ע"י הגוף שמנפיק אותו.
מק"ממלווה קצר מועד - סוג של אגרת חוב מונקפת ע"י הממשלה לתקופה של עד שנה.
מט"ח מטבע חוץ.
ליבור(באנגלית: London Interbank Offered Rate  - LIBOR) ריבית בין-בנקאית בינלאומית המייצגת את המחיר לפיו הבנקים מלווים האחד לשני. לכל סוג מטבע נקבעת ריבית ליבור מדי יום.
מדד מחירים לצרכןמודד את רמת העליה או הירידה במחירי מוצרים ושירותים במשק. מתפרסם מדי חודש ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
הצמדהכאשר סכום ההלוואה מוצמד לערך כלשהו ומשתנה בהתאם לשינוי של הערך אליו הוצמד. כגון: הצמדה למדד המחירים לצרכן, הצמדה למטבע חוץ.
החזר חודשיתשלום חודשי בגין הלוואה הכולל תשלום בגין קרן הלוואה ו/או בגין הריבית ו/או בגין ההצמדה.
מיחזור משכנתאלקיחת משכנתא בתנאים חדשים למטרת פרעון משכנתא קיימת.
גרירת משכנתאהעברת שיעבוד מנכס מקרקעין אחד לנכס מקרקעין אחר (בד"כ מנכס נמכר לנכס נרכש).
פרעון מוקדםפרעון חלק מהלוואה או כולה לפני המועדים המוסכמים בין הצדדים בהסכם ההלוואה.
תרחישהתרחשות אפשרית.
ב. מסלולי משכנתאמסלול משכנתא מורכב מ: (א) סוג ריבית - תדירות שינוי הריבית; (ב) בסיס הצמדה - באם קרן וריבית הנצברת בהלוואה צמודים לנתון מסוים, כגון מדד, מט"ח וכד'
קבועהסוג ריבית - מסלול משכנתא לרוב במגזר שקלי, שבו הריבית נשארת קבועה לאורך חיי ההלוואה.
בסיס הצמדה - קרן ההלוואה והריבית הנצברת בגינה, כמו גם ההחזרים החודשיים יכולים להיות צמודים למדד המחירים לצרכן (מוכר בשם "קבועה צמודה") או לא צמודים לשום נתון (מוכר בשם "קבועה לא צמודה" או בקיצור קל"צ). קל"צ הנו מסלול חסר סיכון כיוון שהתשלומים החודשיים אינם משתנים כלל לאורך חיי ההלוואה.
חצי קבועהסוג ריבית - מסלול משכנתא לרוב במגזר שקלי, שבו הריבית נשארת קבועה עד לתום מחצית הראשונה של תקופת ההלוואה. הריבית במחצית השניה של תקופת ההלוואה משתנה בהתאם למוסכם בהסכם ההלוואה. התקופה הנהוגה במסלול זה היא בין 6 עד 30 שנים.
בסיס הצמדה - קרן ההלוואה והריבית הנצברת בגינה, כמו גם ההחזרים החודשיים יכולים להיות צמודים למדד המחירים לצרכן או לא צמודים לשום נתון.
פריים משתנה כל חודשסוג ריבית - מסלול משכנתא במגזר שקלי, שבו הריבית עשויה להשתנות מדי חודש. שינוי הריבית מותנה בהודעה חודשית של בנק ישראל על גובה הריבית הבסיסית במשק.
בסיס הצמדה - קרן ההלוואה והריבית הנצברת בגינה, כמו גם ההחזרים החודשיים אינם צמודים לשום נתון.
מט"ח משתנה כל חודש
מט"ח משתנה כל 3 חודשים
מט"ח משתנה כל 6 חודשים
סוג ריבית - מסלולי משכנתא במגזר מטבע חוץ (לא שקלי), שבהם הריבית משתנה פעם בכל חודש, בכל 3 חודשים או בכל 6 חודשים בהתאם למסלול הנבחר. הריבית נקבעת בד"כ על בסיס ריבית הליבור למטבע ההלוואה.
בסיס הצמדה - קרן ההלוואה והריבית הנצברת בגינה, כמו גם ההחזרים התקופתיים (בד"כ חודשיים) צמודים לשער חליפין של מטבע ההלוואה, זאת כאשר ההחזר מתבצע במטבע אחר (כגון ש"ח).
משתנה כל 10 עד 60 חודשסוג ריבית - מסלול משכנתא במגזר שקלי, שבו הריבית משתנה בהתאם למוסכם בהסכם ההלוואה. תדירות שינוי הריבית יכולה להיות החל מכל 10 חודשים ועד כל 60 חודשים כפי שיוסכם מראש.
בסיס הצמדה - קרן ההלוואה והריבית הנצברת בגינה, כמו גם ההחזרים החודשיים בד"כ צמודים למדד המחירים לצרכן.
מק"מ משתנה כל שנהסוג ריבית - מסלול משכנתא במגזר שקלי, שבו הריבית משתנה פעם בכל שנה בהתאם לתשואת מלווה קצר מועד (מק"מ) הידועה ביום שינוי הריבית.
בסיס הצמדה - קרן ההלוואה והריבית הנצברת בגינה, כמו גם ההחזרים החודשיים אינם צמודים לשום נתון.
משתנה כל שנה
משתנה כל שנתיים
משתנה כל שנתיים וחצי
משתנה כל 5 שנים
משתנה כל 7 שנים
משתנה כל 10 שנים
סוג ריבית - מסלולי משכנתא לרוב במגזר שקלי, שבהם הריבית משתנה פעם בכל שנה, בכל שנתיים, בכל שנתיים וחצי, בכל 5 שנים, בכל 7 שנים או בכל 10 שנים בהתאם למסלול הנבחר.
בסיס הצמדה - קרן ההלוואה והריבית הנצברת בגינה, כמו גם ההחזרים החודשיים יכולים להיות צמודים למדד המחירים לצרכן או לא צמודים לשום נתון.
ג. שיטות החזרהשיטות השונות להחזרי קרן וריבית ההלוואה
שפיצרבשיטה זו מחושב החזר חודשי הזהה לכל אורך חיי ההלוואה (במידה ועפ"י הסכם ההלוואה אין השפעה של מרכיבים אחרים, כגון: שינויי מדד, שינויי ריבית או שערי מט"ח).
קרן שווהשיטה שבה החזר חודשי בגין קרן ההלוואה שווה לאורך חיי ההלוואה, אך החזרי הריבית הולכים ופוחתים מדי חודש בהתאם לקיטון קרן ההלוואה שלא נפרעה. לפיכך ההחזר החודשי פוחת בהדרגה מדי חודש. שיטה זו כלכלית יותר משפיצר אך ההחזרים החודשיים ההתחלתיים גבוהים יותר.
גרייס (באנגלית; חסד = Grace). בשיטה זו החזר חודשי מחולק לשתי תקופות - בתקופה הראשונה (תקופת חסד) ההחזר החודשי הוא בגין ריבית בלבד ולכן הוא נמוך משמעותית; בתקופה השניה מתחילים לשלם גם בגין קרן ההלוואה בשיטת שפיצר.
בולטבשיטה זו משולמים החזרי ריבית חודשיים בלבד. קרן ההלוואה נפרעת במלואה בהחזר האחרון.
בלוןבשיטה זו גם הריבית וגם קרן ההלוואה נדחים לסוף התקופה ונפרעים בבת אחת בהחזר אחד בסוף התקופה. הריבית מחושבת בשיטת "ריבית דה ריבית". כלומר, סכום הריבית המחושבת מתווספת מדי חודש לסכום ההלוואה, לצורך חישוב הריבית מחדש.
ד. עמלות פרעון מוקדםעמלות הנגבות ע"י המלווה בעת פרעון מוקדם של הלוואות באופן מלא או חלקי
עמלת היווןנועדה לפצות את הבנק כאשר הריבית בהלוואה הנפרעת גבוהה מריבית הממוצעת במשק באותה העת. עמלה זו נגבית בהלוואות בריבית קבועה ובהלאוות בריבית משתנה בתדירות מעל לשנה (לא כולל). סכום העמלה נקבע לפי מספר פרמטרים כגון: קרן ההלוואה שלא נפרעה, שיעור הריבית הממוצעת בעת הפרעון, משך הזמן הנותר עד לתום תקופת הריבית או תום המשכנתא המוקדם מבין השניים, אחוז הנחה על פי הוראות בנק ישראל. עמלה זו אינה נגבית בהלוואות זכאות.
עמלת מדד ממוצענועדה לפצות את הבנק בהפסד משיעור עליית המדד הצפוי, ומחושבת לפי ממצוע של שלושת המדדים אחרונים. היא נגבית אם הפרעון מתבצע בין ה- 1 ל- 15 לחודש (כלומר לפני פרסום המדד) וחלה רק על הלוואות צמודות מדד.
עמלת אי הודעה מוקדמתנועדה לפצות את הבנק על הפסד שעלול להיגרם לו כתוצאה משיבוש בתזרים המזומנים הצפוי, עקב אי הודעה של הלווה על הכוונה לפרוע את ההלוואה בפרעון מוקדם. על הלווה להודיע על כוונת הפרעון 10 ימים מראש ועליו לפרוע את ההלוואה עד 30 ימים מיום ההודעה.
עמלה תפעוליתעמלה זו נגבית בכל פעולת פרעון מוקדם וכשמה היא נועדה לכסות את ההוצאות התפעוליות של הבנק הכרוכות בביצוע הפרעון.
עמלת הפרשי שערנועדה לכסות את הפסדי הבנק הנובעים מהפרשי שער מט"ח כאשר הוא לא ערוך לכך. היא נגבית רק בהלוואות צמודות מט"ח. על הלווה להודיע על כוונת הפרעון 2 ימי עסקים בינלאומיים מראש.